Ипотека перед кризисом: брать нельзя ждать

Разговоры о второй волне кризиса вселяют опасения в тех, кто принял решение взять ипотечный кредит. Делать ли это сейчас, и если да, то как минимизировать риски?

Разговоры о второй волне кризиса вселяют опасения в тех, кто принял решение взять ипотечный кредит. Делать ли это сейчас, и если да, то как минимизировать риски? Опрошенные агентством «Прайм» эксперты попытались ответить на эти вопросы.

ХОРОШО ПОДУМАТЬ

Если есть необходимость в ипотеке, то брать ее можно, но подойти к делу следует с особой осторожностью, взвесив все «за» и «против», считают опрошенные агентством «Прайм» эксперты. В целом они не ждут серьезного спада в экономике и на рынке недвижимости, но на фоне общемировой финансовой нестабильности советуют как следует все обдумать.

Если решение принято, важно минимизировать риски – прежде всего, за счет сокращения суммы кредита. По мнению руководителя отдела бизнес-оценки «ФинЭкспертизы» Александра Дорофеева, ипотеку стоит брать лишь в том случае, если есть возможность внести первоначальный взнос, равный хотя бы 30% всей суммы.

С мыслью, что необходимо набрать максимально возможный первоначальный взнос, согласен и председатель комиссии Российской гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости Геннадий Стерник. По его словам, лучше всего кредитоваться на возможно меньший срок, тогда переплачивать по кредиту придется меньше.

В свою очередь, эксперты «РИА Рейтинг» полагают, что заемщикам следует брать кредит на больший срок, чтобы ежемесячный платеж выглядел скромнее. «В ряде случаев следует отказаться от “квартиры мечты” и довольствоваться более дешевым вариантом», — считают они. Однако на первый взнос не стоит тратить абсолютно все сбережения, стоит оставить некоторую сумму на «черный день».

Разумеется, важно трезво оценивать свои возможности. «Доход московской семьи, при котором можно задумываться об ипотеке – 3-4 тысячи долларов в месяц. Это позволит и накопить на первый взнос, и выплачивать около 30% ежемесячно без особого ущерба для качества жизни», — рассуждает Стерник. Эксперты «РИА Рейтинг» считают близкими к оптимальному выплаты по кредиту в размере 25-35% от месячного дохода семьи.

При этом совсем отказываться от идеи ипотеки не стоит. Если кризис все-таки возникнет, покупку квартиры придется отложить на 1,5-3 года до момента, когда процентные ставки возвратятся на докризисный уровень, а банки будут более охотно выдавать ипотеку, полагают в «РИА Рейтинг»

СТАВКА БУДЕТ РАСТИ

Тем временем ставки по ипотеке уже растут. По данным ЦБ РФ, ставка по рублевым ипотечным кредитам на 1 декабря 2011 года составляла 11,6%, в январе-июне этого года она выросла до 12,2%.

Эксперты сходятся во мнении, что этот рост может продолжиться. С 1 августа уже поднял ставку Сбербанк — на 0,5 процентного пункта почти по всем жилищным кредитам в рублях. Стерник ожидает, что в течение ближайшего полугодия ставки могут вырасти на 0,5-1 процентный пункт.

В случае масштабного кризиса условия станут фактически запретительными, отмечают эксперты «РИА Рейтинг». При этом, если мировая экономика пойдет на поправку, в 2013 году процентные ставки могут двинуться вниз.

Власти РФ уже не первый год ставят амбициозную задачу снизить средний размер ставки по ипотечным кредитам до 5-6% годовых — тогда ипотека окажется по силам почти любой семье, которая зарабатывает деньги.

По словам Дорофеева, в современных экономических реалиях это возможно только методами прямого субсидирования процентных ставок банкам. «Если такие механизмы будут выработаны, это вызовет бум ипотечного кредитования. Но в ближайшее время власти вряд ли на это решатся из-за дороговизны такого проекта для бюджета в условиях, когда профицит бюджета снижается», — считает он.

ТРУДНОСТИ ВЫБОРА

Кредитуясь, надо ориентироваться не только на процентную ставку, но и на некоторые тонкости. Важны и порядок погашения кредита, и удобство расположения отделений для погашений, и дополнительные условия, указанные в кредитном договоре, рассуждает вице-президент, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц.

Обратите внимание на качестве приобретаемого жилья, престижность района, а в случае приобретения квартиры в строящемся доме – на надежность застройщика и сроки сдачи объекта, советуют эксперты «РИА Рейтинга». В случае негативного для заемщика развития событий будет гораздо проще решить проблемы, продав приобретенное в кредит жилье быстро и дорого, и расплатиться с банком.

Эксперты не высказали единого мнения, какая валюта кредита наиболее предпочтительна в настоящее время. Тер-Аристокесянц советует брать ипотеку в той валюте, в которой заемщик получает свой доход. Стерник полагает, что в период высоких валютных рисков следует предпочесть рублевый кредит. «Впрочем, большинство граждан, напуганных кризисом 2008-2009 годов, так и делают», — отметил он.

Дорофеев из «ФинЭкспертизы» рекомендует обратить внимание на американскую валюту. «В долгосрочной перспективе можно предположить, что доллар может обесцениться, так как долговые проблемы США рано или поздно обернутся ростом долларовой инфляции. Поэтому долгосрочные ипотечные кредиты в долларах могут оказаться выгодными», — пояснил эксперт.

ЧТО БУДЕТ С РЫНКОМ

В первой половине 2012 года рост выдачи ипотечных кредитов превзошел прогнозы многих экспертов. По данным Банка России, за этот период было выдано около 300 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 430 миллиардов рублей, что на 50% больше прошлогоднего уровня. Согласно статистике ЦБ РФ, средняя сумма кредита по стране сегодня составляет 1,4 миллиона рублей.

В августе премьер-министр РФ Дмитрий Медведев заключил, что ипотечное кредитование в России преодолело спад. Эксперты в целом отметили рост в этом секторе и констатировали, что есть неплохие шансы его удержать.

«Доля ипотечных сделок на рынке недвижимости в 2011 году выросла до 35-37% по Москве и до 20% в среднем по России. В течение ближайших 4-6 лет тенденция сохранится – люди по-прежнему нуждаются в жилье и будут покупать его, невзирая на всевозможные кризисы», — рассуждает Стерник. Наиболее вероятным сценарием для рынка он считает стагнацию при небольшом росте объемов ипотеки и цен на жилье.

Тер-Аристокесянц назвал важным условием сохранения высокого спроса на ипотеку отсутствие макроэкономических потрясений. «По итогам 2012 года объем рынка жилищного кредитования, скорее всего, превысит 2 триллиона рублей, а продажи составят чуть больше 1 триллиона рублей», — прогнозирует он. В дальнейшем многое будет зависеть от внешних факторов, включая спрос на российский экспорт. Кроме того, для ипотеки необходимо длинное и дешевое фондирование, которого в России пока нет, недостаточно развит и вторичный рынок ипотеки (механизмы рефинансирования), добавил представитель «ВТБ 24».

В «РИА Рейтинг» уверены, что по итогам текущего года российский ипотечный рынок может поставить очередной рекорд – будет выдано более 600 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 900 миллиардов рублей.